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住宅限炒,股市跌不停,商联中心写字楼或将成为下个投资风口!

2018-09-25 15:28 来源:真钱手机捕鱼 www.chnfi.com

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今年以来,从上海、深圳等一线城市,到长沙、武汉、南昌等中部省会城市,都有不少写字楼销售价格和租金同步持续上涨。那南昌来说,甲级写字楼的销售价格达到1.7-2.5万元/平方米、租金达到70-120元/平方米,特别是红谷滩新区好的写字楼再度热销。

南昌大部分库存写字楼已经消化干净,写字楼为何再走俏?是否能真正更加繁荣?这值得我们关注!

写字楼租金上涨和热销所引发的行业思考,写字楼项目再次走俏,既在意料之外,又在情理之中,通过数据和市场分析不难发现,写字楼再度走俏,离不开以下几个因素。

一、股票市场超8成公司收跌

百家公司股价“腰斩”,ST股天台扎堆

2018年上半年市场经历了过山车式的行情,上证指数开盘时3314.03点,收盘2847.42点,上半年跌幅为13.90%,6月创下近2年新低;深圳成指跌幅为15.04%;创业板指跌幅为8.33%,6月曾创下逾3年新低。

半年来,两市总市值从年初的64万亿元下降到6月底的56.69万亿元,总市值蒸发超7万亿元,接近2017年北京、广州、深圳三个城市的GDP总和。

创业板市值变动最小,市值减少2400亿元,下降幅度为4.64%,而中小板市值下降幅度最大,下降了14.49%;主板市场市值变动额最大,市值蒸发5.58万亿元。

 

二、我国已经进入负利率时代

其次是负利率所导致的。2016年1月我国CPI超过国有大银行一年期存款利率,2月又超过股份制银行,这标志着我国现阶段已进入真实的负利率时代,据测算,10万元存银行一年净亏537元,出于保值增值的需要,较稀缺的高端写字楼方面的投资需求明显增强。

三、银行理财产品收益持续走低

2018上半年在资管新规落地的冲击之下,银行表外理财业务从2017年末的22.17万亿下降1.17万亿至2018年中的21万亿,降幅达到5.28%;银行理财收益率不断走低,银行理财产品的发行量也逐渐萎缩。

根据统计数据,本周(9月15日-9月21日)虽然临近中秋节,在售的1950款银行理财产品,平均预期收益率为4.53%,相比上周又有所降低,再创年内新低,也是去年10月份以来的最低收益水平,达到11个月以来的最低值。从人民币固定收益型产品的平均预期收益率来看,城市商业银行产品为4.72%,股份制商业银行产品为4.68%,国有控股银行产品为4.25%,农村金融机构产品为4.44%,基本不能跑赢通胀。

四、政策支持将不动产列入税收抵扣范围

第四,是国家政策改动,从2016年5月1号开始全面实施营改增政策中,首次将不动产列入抵扣范围,同时,企业购买办公楼,形成固定资产,其成本以折旧的方式在每年税前扣除,等于是降低了企业置业投资的门槛和成本,因此企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。

举例来说,如以公司名义购买的写字楼价值1000万元,然后你可以按照20年对这1000万元进行分摊,每年可以分摊50万元到成本费用里,那么这50万元有什么好处呢?就是在计算企业所得税的时候,可以从收入里把这50万元扣除,也就是你交税的基数少了50万元,按照25%的税率,你每年可以少缴税12.5万元。此外与房屋有关的相关税费、费用,也可以在税前抵扣。

五、炒房限购、限价、限贷,风险剧增

近来多处土地流拍,限购限价限贷政策加码,住宅市场十分严峻……

对比众多投资渠道,像甲级写字楼这样的不动产投资因收益增长快、收益稳定、风险较小等优势成为许多人进行资产配置时的首选。而在全国一二线城市住宅市场限购限价限贷的背景下,写字楼作为一种回报更高的商用型产品,投资价值却未被完全发掘及释放。

懂得投资的人,总是善于在逆市中把握机会,譬如在炙手可热的地段,写字楼均价远低于住宅,甚至不足一半,而同等面积,写字楼租金回报却是住宅的2-3倍。

目前南昌绿地中心、联发广场、商联中心等甲级写字楼,租金水平约70-120元/㎡/月,而目前南昌中高端住宅平均租金约30元/平方米,不到写字楼租金的一半,比如曾被誉为红谷滩第一豪宅的海珀兰庭,当前租金水平约35元/㎡/月,假设以35元/㎡/月的价格出租300㎡住宅,租金收益10500元/月,租金回报约1.5%;但是南昌高端住宅最贵的已经3万多元,就连普通住宅在红谷滩中心区也已经达到2.5万元/平方米,但是大部分甲级写字楼均价只有1.5-1.7万元/平方米。

 

商联中心

笔者上个月在商联中心购买了一套甲级江景写字楼,约300平方米,单价约1.6万元/平方米,我计算了一下:假设以95元/㎡/月的价格出租,租金收益28500元/月,年租金可以收到34.2万元,租金回报约7.1%,约是住宅租金回报的4倍。

可见,当下写字楼、住宅价格倒挂严重,非常不合理。在中部省会城市,目前长沙市甲级写字楼价格已经超过了同品质住宅,笔者认为南昌未来几年也会出现这种情况。

曾有专业人士指出,站在政府角度,只有写字楼的兴盛才能换来产业的繁荣。

写字楼的交易主体是公司,它更像一块磁铁,不断吸引着人流、物流、资金流、信息流,刺激着大楼自身的发达人脉网络,产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用,这就是“写字楼经济”。

而这意味着写字楼在未来,物业增值空间更大,预估写字楼年收益稳定在8-10%以上。

 

六、第三产业快速发展促进需求

除了相对更高的投资回报, 随着第三产业快速发展,特别是在“互联网+”及不断创新的创业背景下,金融、科技、专业服务类企业迅猛增加,成为写字楼市场主要的租赁需求。2017年,一线城市第三产业占比均高于了60%,其他二线城市回报率也均超过了50%。写字楼投资随着城市和产业的发展其变现增值空间也更大。

七、城市发展加大变现增值空间

随着写字楼投资日益升温,我国一二线城市越来越多的企业和个人把购买写字楼,作为一种较理想的投资方式。

与住宅相比,写字楼的租户相对较为稳定,租金能准时缴纳。

在住宅市场越来越严的政策调控下,不限购的商业地产尤其是写字楼产品,也成为投资的“重头戏”。

八、世界巨富偏爱投资高端写字楼

据戴德梁行2017 年统计数据,一二线城市甲级写字楼市场租金继续保持稳定。有效净租金亦十分可观,由此可见核心商务圈升值潜力巨大。

从经济集约度看,商务楼宇由于经济密度强、附加值高、财税贡献大,已经成为各地CBD经济增长的核心载体。众多CBD的单座楼宇税收贡献超过了亿元,核心商务区俨然成为一个城市经济发展的中枢、文化繁荣的保障、区域科技力量的中心,同时也是一个城市人才的聚集地。

在不考虑租金增长情况下,每年可获取的租金收益,高于银行五年期利率,收益水平较高,投资风险相对较低。

关于写字楼,你没算过的账

 

南昌9月份最新住宅均价(来源于网络,仅供参考)

随着南昌住宅限购、限价、限贷政策升级,并且一波紧似一波,“您,没有购房资格”让广大投资者们望洋兴叹。

在此种市场环境下,写字楼不失为为当前值得关注的投资产品之一。

而写字楼的交易主体是公司,它更像一块磁铁,不断吸引着人流、物流、资金流、信息流,刺激着大楼自身的发达人脉网络,产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用,这就是“写字楼经济”,而这意味着写字楼在未来,物业增值空间更大。

 

(数据仅供参考,因市场变化浮动)

那么,在南昌投资写字楼,到底该如何选择呢?

首先要看地段,地段是决定写字楼价值的重要因素,因为企业选择写字楼的时候要考虑企业形象、景观资源、员工通勤成本、交通便利性等。目前南昌甲级写字楼大多都在红谷滩新区,世界500强企业、中国500强企业、很多上市公司、省内100强企业大部分都选择在红谷滩新区办公,主要是因为红谷滩新区已经成为江西省的政治、经济、文化的中心。

其次看配套,醇熟配套给商务生活带来很多的便利,比如离市委市政府等政府相关单位距离是否方便?离机场、高铁站是否方便?周边有无五星级酒店、高端购物中心、公园、景观、餐饮、休闲娱乐等配套,以方便接待客户。

第三,要看入驻企业品质,如果入住的都是有实力的企业,那么未来这里将是资源池、吸金池,会非常旺盛,非常有影响力,说不定还可以在这个圈子里找到合作伙伴。

 

第四,要看写字楼的品质。比如外立面是否挺拔?如果需要形象的,最好选择地标性写字楼,因为这代表了入住企业的形象。比如大堂是否气派?比如电梯速度是否够多够快?君不见,很多老写字楼,上下班高峰时,经常等候时间达到10分钟以上,不仅浪费时间,而且挤电梯也有损企业高大上形象啊。还要看停车位是否充足,很多老写字楼,停车位不够用,那你只好抢车位,抢不到车位停马路上就等着警察开罚单,或者别人剐蹭吧。比如空间是否好用,很多写字楼中间布满柱子,很不好用,得房率也低。比如玻璃幕墙是否够厚、够安全,很多传统写字楼玻璃幕墙都是双层中空的,一是隔热、保温、隔音性能不好,其次还会爆裂掉下来会砸伤人、砸死人,不够安全,一定要选择隔热、保温、隔音、安全性能好的,以后用起来才舒适、安全。

看品质,不仅要看现在写字楼的品质,还要看开发商过去有无做过好的写字楼,市场上是否已经有口碑,以往开发的写字楼入住率如何?比如博能中心入驻率就超过90%,口碑非常好。

 

最后,还要看物业服务品质,一分钱一分货,一分钱一分服务,只有好的物业管理,未来才会使用的舒心、放心、安心,千万不要贪图眼前便宜,选择物业费便宜的,你选择便宜的物业费,就选择了便宜的服务,因为天上不会掉馅饼,天下没有免费的午餐,便宜的钱买不来高品质的服务,就如经济型酒店与国际五星级酒店的区别,就如桑塔纳与劳斯莱斯的区别。

来源:国际在线 作者: 综合 编辑:综合

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